| BLOG | Afstudeeronderzoek: Hoe kan een gebiedsaanjager strategisch worden ingezet in transformatiegebieden?

Deze vraag heeft onze (ex-)afstudeerstagiaire Juliet het afgelopen jaar beantwoordt in haar afstudeeronderzoek over gebiedsaanjagers in transformatiegebieden. Ze heeft haar afstudeerstage afgerond met een 8! Lees hieronder over haar ervaring bij Dev_ en over haar scriptie.

Hoe ik Dev_ leerde kennen
In februari 2020 ben ik als afstudeerstagiaire begonnen bij Dev_ real estate voor mijn studie Vastgoed en Makelaardij. Ik kwam in aanraking met Dev_ via de RECD (Real Estate Career Day) in Delft en daar ontmoette ik David Meijsing en Anniek van der Hoek. Tijdens het één op één gesprek met David merkte ik een wederzijdse klik. We moesten maar eens contact houden als ik ging afstuderen… Toen het zover was ben ik op gesprek gekomen. Dit was overigens niet de eerste keer dat ik op kantoor kwam, ik was al eens aanwezig bij de Dev_ Academy morning sessions!

Wat ik zelf belangrijk vond aan het afstudeeronderwerp is dat het mij interesseert maar ook meerwaarde biedt voor Dev_. Zo is gezamenlijk het onderzoek over de strategische inzet van een gebiedsaanjager in transformatiegebieden en de Indolafabriek als toepassingscase ontstaan. De vele branches waarin Dev_ opereert maakt het mogelijk om op veel verschillende onderwerpen af te studeren!

Mijn ervaring
Het afstuderen bij Dev_ heb ik als een super leuke tijd ervaren. Ik kreeg veel vrijheid en ik mocht alles vormgeven zoals ik zelf wilde. In het begin kon dat wel lastig zijn omdat ik toen nog erg zoekende was naar de structuur en vormgeving van het onderzoek. Met mijn begeleider Anniek had ik elke week een momentje ingepland om stukken door te nemen en de knelpunten te bespreken. Ze gaf me veel bruikbare tips. Tijdens mijn afstuderen heb ik veel thuis gewerkt vanwege Covid-19. Dat was erg jammer maar gelukkig is het team ontzettend hecht en we hadden eigenlijk wekelijks wel interactie met elkaar. Middels een online borrel, het acquisitie overleg of de academy. Zeker in de corona tijd was het fijn om elkaar nog te spreken! Uit het team haalde ik onwijs veel energie en iedereen was zeer behulpzaam. Ook toen ik had bepaald wie ik wilde interviewen, had ik veel aan het netwerk van het team waaruit ik waardevolle interviews heb overgehouden.

Het onderzoek
Nu vraag je je vast af: gebiedsaanjagers? Hoe zit dat dan? Dat ga ik jullie vertellen! Het onderzoek bestaat uit twee delen. Enerzijds is er onderzocht hoe een gebiedsaanjager strategisch kan worden ingezet en anderzijds is er gekeken naar de toepassingscase van de Indolafabriek als aanjager in de Plaspoelpolder te Rijswijk.

Een gebiedsaanjager
Een gebiedsaanjager is een gebouw dat een directe relatie heeft met de gebiedsontwikkeling, die in een vroeg stadium doelbewust wordt ingezet door initiatiefnemers. En waarom zou je zo’n aanjager inzetten? Het kan helpen bij visievorming, het straalt vertrouwen uit, het genereert eerste activiteit, bekendheid en investeerders. Met andere woorden: het kan een gebiedstransformatieproces, dat veelal wordt gekenmerkt door moeilijkheden, versnellen en ondersteunen.

Het onderwerp kent een schaarse literatuur. Daarom is er gekeken naar de praktijk. Om zo meer te weten te komen omtrent succesfactoren, betrokkenen maar ook samenwerking en of bijvoorbeeld een ontwikkelstrategie invloed heeft op het succesvol initiëren van een gebiedsaanjager. Er zijn 3 casestudies gekozen waarvoor de nodige experts zijn geïnterviewd. Daarnaast zijn er nog experts geïnterviewd die geen relatie hebben met de casestudies. Uit het onderzoek blijkt dat gebiedsaanjagers in verschillende vormen en typen voorkomen. Het type aanjager wat er wordt geïnitieerd hangt af van het type gebied en gebouw, initiatiefnemer en identiteit. De aanjagers ondersteunen met hun gebouweigenschappen het gebied en zijn identiteitsdrager.

Handvatten voor toepassing
Om de toepassing mogelijk te maken is het belangrijk de schakeling (handvatten) inzichtelijk te krijgen. Hiervoor is er eerst gekeken naar wat een gebouw nou eigenlijk doet met een gebied. Welke werkingen heeft het? Wat maakt dat gebouw nou los? Hieruit blijkt dat een aanjager vertrouwen kan creëren, kan experimenteren met het gebied, aantrekkingskracht kan genereren, het een gebied kan markeren, het een sneeuwbaleffect kan veroorzaken en als laatste verbeterd de aanjager ook de gebiedswaarde en het imago.

Door de werking te analyseren en de specifieke eigenschappen van datzelfde gebouw te bekijken, is het mogelijk om dit bij toekomstige projecten toe te passen. Je kijkt dan omgekeerd: wat moet er in dit gebied gebeuren, welke werkingen (effecten) moet ik inzetten om dat te verwezenlijken en welke eigenschappen moet mijn gebouw dan hebben? Naast het inzichtelijk maken van de werkingen, is er ook inzichtelijk gemaakt welke randvoorwaarden zowel gebouw als gebied moeten bezitten, wil het succesvol zijn.

Om een gebiedsaanjager in de toekomst strategisch in te kunnen zetten zal het gebied als eerste getoetst moeten worden aan de gebiedsrandvoorwaarden, dan zal de werking moeten worden vastgesteld (wat moet het gebouw doen in het gebied?), daarna zal er met oog op beleid een schets massastudie moeten worden gedaan. Als laatste wordt het idee getoetst aan de gebouwrandvoorwaarden zodat de kans op slagen van de gebiedsaanjager wordt vergroot.

De Indolafabriek, Plaspoelpolder
Dev_ heeft een pand aangekocht in het net aangewezen transformatiegebied de Plaspoelpolder, Rijswijk. Het is dus interessant om te kijken of zij met hun gebouw een eerste aanjaageffect kunnen veroorzaken. Voor het pand is er een massastudie opgesteld waarbij zowel beleid (rijk, provinciaal, regionaal en gemeentelijk) als theorie is geïmplementeerd. Er is een plan opgesteld waarbij er (startende en creatieve) bedrijvigheid, horeca, wonen en voorzieningen ruimte krijgen. In dit plan zullen de benodigde effecten worden verwezenlijkt door het implementeren van eigenschappen en zijn de randvoorwaarden getoetst en geoptimaliseerd.

Ik heb ontzettend veel geleerd van het schrijven van het rapport en alles wat erbij kwam kijken!

Ben je helemaal enthousiast geworden van mijn verhaal, ga je binnenkort ook afstuderen en wil je graag kijken of jij en Dev_ een match zijn? Neem dan nu contact op via graduateswanted@dev-realestate.com